IL MUTUO

Il mutuo è il finanziamento a medio – lungo termine erogato dagli istituti di credito per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile. La restituzione della somma prestata e dei relativi interessi viene effettuata a rate.

Accendere un mutuo significa indebitarsi con una banca per parecchi anni. Per questo motivo, prima di decidere, occorre valutare attentamente l’offerta di ciascun istituto di credito.

E’ importante verificare non solo il tasso d’interesse, ma anche le spese collegate all’accensione del mutuo e alla sua estinzione.
Riportiamo quì di seguito quello che è importante conoscere prima di firmare.

Accollo

E’ il subentro al vecchio proprietario nel rapporto debitorio con la banca per la quota residua di mutuo precedentemente acceso da un altro soggetto con ipoteca.

Ammortamento

E’ il piano di rimborso rateale del capitale e dei relativi interessi che il mutuatario si è impegnato a corrispondere alla banca, e dura per tutto il periodo necessario per l’estinzione del mutuo.

Detrazione fiscale

A partire dal gennaio 2008, il tetto massimo della detrazione legata agli interessi passivi e agli altri oneri accessori , per chi contrae un mutuo, passa da 687 a 760 Euro, cioè il 19% di € 4.000,00.
Per "oneri accessori" si intendono la fattura del notaio per la stipula del mutuo, l'imposta sostitutiva, il costo della perizia.
A tal proposito, la circolare n. 15/E emanata dall'Agenzia delle Entrate il 20 aprile 2005 precisa che, nel caso in cui il valore dichiarato nel rogito sia inferiore a quanto erogato con il mutuo, gli interessi potranno essere detratti seguendo questa formula: costo di acquisto moltiplicato per gli interessi pagati, fratto il valore del mutuo.
La successiva circolare 128/E del 23.09.05 ha specificato che il "costo di acquisto" è formato dal valore dichiarato nel rogito, dai compensi pagati per mediazione immobiliare e dall'onorario notarile relativo alla pratica di compravendita.

Per poter usufruire della detrazione, l’acquirente deve trasferire entro 12 mesi dal rogito la propria residenza nel comune ove è ubicata l’ abitazione.

Nel caso in cui il mutuo sia stipulato da entrambi i coniugi, l’importo massimo di € 4.000,00 deve essere ripartito tra di loro ed ognuno può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi passivi. Qualora un coniuge fosse a carico dell’altro, quest’ultimo beneficia della detrazione in relazione ad entrambe le quote.

Il diritto alla detrazione fiscale spetta a chi è contemporaneamente acquirente dell’immobile e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile viene adibito ad abitazione principale di un familiare. Per familiare s’intende: genitori, nonni, figli, nipoti, fratelli, zii, figli dei fratelli, suoceri, genitori dei suoceri e cognati.

Nel caso in cui due coniugi si separino dopo aver contratto un mutuo, il coniuge separato viene considerato ancora un familiare e gode del diritto alla detrazione degli interessi passivi.

Documentazione

Gli istituti di credito hanno bisogno di alcuni documenti per decidere se ed a quali condizioni rilasciare un mutuo. Solitamente si tratta di documenti sia personali (carta d’identità e codice fiscale, e stato di famiglia) che, soprattutto, reddituali (ultime buste paga, ultima dichiarazione dei redditi, ultimi estratti conto bancari).

Estinzione o rimborso

Il mutuo si può estinguere prima della scadenza, parzialmente o totalmente, secondo le modalità previste nel contratto di mutuo. Generalmente, il rimborso anticipato comporta il pagamento di un indennizzo (determinato nel contratto) sulla somma del capitale residuo o di quello già rimborsato.

Ipoteca

E’ la garanzia reale che si iscrive a favore della banca mutuante e che grava sull’immobile acquistato fino a quando il debito non viene completamente estinto. Solitamente il valore dell’ipoteca è pari al 150% o al 200% dell’importo mutuato.

Oneri accessori

Sono le spese da sostenere per accendere un mutuo:

• spese di istruttoria
• parcella notarile: varia in funzione del valore ipotecato
• spese di perizia, da liquidare alla banca o al tecnico incaricato di valutare l’immobile
• imposta sostitutiva pari al 0,25% della somma erogata (solo per la prima casa, altrimenti si paga il 2%)
• assicurazione contro il rischio di incendio dell’immobile
• assicurazione sulla vita (spesso facoltativa)
• spese di estinzione anticipata del mutuo

Pre-ammortamento

E’ il periodo che intercorre fra la data di erogazione del mutuo e la decorrenza della prima rata di ammortamento. Durante questo periodo il mutuatario corrisponderà soltanto quote di interessi.

E’ opportuno scegliere istituti di credito che limitino il più possibile questo periodo, altrimenti si corre il rischio di sborsare parecchi soldi inutilmente.

Spread

E’ la maggiorazione che la banca addebita oltre al tasso di interesse calcolato sul parametro di riferimento. La maggiorazione di solito oscilla tra l’1% e il 2% su base annua.

Tasso d’interesse

Fortunatamente oggi i tassi di interesse sono molto più vantaggiosi che in passato, ma tra i vari istituti di credito si possono riscontrare differenze significative. Oltre a scegliere la banca più conveniente, è necessario valutare attentamente su quale tasso basare il proprio mutuo:

• Tasso fisso: rimane costante per tutta la durata del finanziamento. Di solito è calcolato sul parametro IRS. Offre il vantaggio di avere una rata sempre costante nel tempo.

• Tasso variabile: è il tasso indicizzato, cioè muta quando varia il parametro a cui è stato legato (generalmente l’EURIBOR). Queste oscillazioni dipendono dall’andamento degli indicatori economici e dalle fluttuazioni del costo del denaro.Il tasso variabile é oggi più conveniente del tasso fisso, ma esiste l’incognita del suo andamento durante un periodo di rimborso del finanziamento che spesso dura 15 – 20 anni.

• Tasso misto: è un compromesso tra il tasso fisso e quello variabile. Alcune banche applicano il tasso fisso per un periodo iniziale di qualche anno, dando la facoltà al mutuatario di optare per il tasso fisso o variabile per il periodo successivo. Altre banche propongono invece, per tutta la durata del finanziamento, l’applicazione del tasso fisso su una parte del prestito e l’applicazione del tasso variabile sulla parte residua.
  Alcuni istituti di credito applicano un tasso d’ingresso per un primo periodo, di solito assai breve, per poi passare al tasso a regime concordato.